Ile kosztują mieszkania w Łodzi. Ceny kawalerek i M3. Co zmieni program "Bezpieczny kredyt 2 procent"?

Na łódzkim rynku nieruchomości zapanowała stabilizacja. Średnia cena ofertowa mieszkania z rynku wtórnego od miesięcy oscyluje wokół 7,1 tys. zł/mkw. Co ciekawe, obecnie nastąpiło zbliżenie cen - kawalerki nieco staniały, a większe mieszkania odrobinę zdrożały. Pośrednicy obserwują wzrost zainteresowania klientów, co wiąże się z rządowym programem „Bezpieczny kredyt 2 procent”.

Eksperci zwracają jednak uwagę, że podpisana w minionym tygodniu przez prezydenta Ustawa o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe wprowadzająca 2-procentowe kredyty hipoteczne zawiera wiele niewiadomych.
Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors, podkreśla, że najważniejsze będą tu decyzje Komisji Nadzoru Finansowego, która określa zasady obliczania zdolności kredytowej klientów.

- Jeśli KNF pozwoli bankom w wyliczeniach uwzględniać raty pomniejszone o dopłaty, to dostępna kwota „bezpiecznego kredytu 2 proc.” będzie o ok. 31 proc. wyższa niż dla zwykłego kredytu z oprocentowaniem stałym i ratą stałą. Jeśli więc ktoś może uzyskać obecnie np. 300 tys. zł zwykłego kredytu hipotecznego, to dostępna kwota kredytu z dopłatą wyniesie ok. 394 tys. zł - tłumaczy Jarosław Sadowski.

Jak wyliczają eksperci sieci agencji kredytowych Credipass, rodzina „2+2” z dochodem 8 tys. zł netto może liczyć obecnie na to, że bank pożyczy jej 314 tys. zł (przy wkładzie własnym 10 proc.). A to oznacza, że przy korzystnej decyzji KNF, zdolność kredytowa takiej rodziny wrośnie w lipcu do ok. 410 tys. zł.

Przeciętna używana kawalerka 31 mkw. w bloku kosztuje obecnie ok. 220 tys. zł (ok. 7,1 tys. zł/mkw.). To mniej o ok. 3,4 proc. niż w styczniu, kiedy za podobne mieszkanie sprzedający oczekiwali przeciętnie 235 tys. zł.

W minionym półroczu symbolicznie zdrożały mieszkania dwupokojowe. Za małe M3 (42 mkw.) właściciele oczekują teraz przeciętnie 302 tys. zł (ok. 7,2 tys. zł/mkw.). To o 1,4 proc. więcej niż na początku roku. W styczniu takie M3 wystawiano przeciętnie za 297 tys. zł (ok. 7 tys. zł/mkw.). Przed rokiem takie mieszkania wystawiane były przeciętnie za 307 tys. zł (ok. 7,3 tys. zł/mkw.).

Podobnie niewiele zmieniły się ceny lokali 3-pokojowych. Za przeciętne używane M4 w łódzkim bloku właściciel oczekuje obecnie 407 tys. zł (7 tys. zł/mkw.). Roku temu mieszkania te wystawiane były najczęściej w cenie ok. 7,1 tys. zł/mkw.

Powyższe ceny obliczyliśmy na podstawie ogłoszeń na portalu otodom.pl, z pominięciem skrajnie drogich i tanich ofert, a także bardzo małych mieszkań poniżej 25 mkw. powierzchni nazywanych od jakiegoś czasu „mikroapartamentami”, które są nabywane w celach inwestycyjnych pod wynajem.

W przypadku używanych kawalerek w Łodzi najtańsze oferty zaczynają się obecnie od ok. 160 tys. zł (od 5 tys. zł/mkw.). Takie okazje dotyczą jednak lokali do generalnego remontu, w zdewastowanych kamienicach i nieatrakcyjnych lokalizacjach.
Najdroższe kawalerki na rynku wtórnym wystawiane są powyżej 300 tys. zł. Tu cena 1 mkw. kształtuje się w granicach 9-11 tys. zł. Są to lokale, których standard wykończenia i wyposażenia bywa bardzo wysoki.

Podobnie jest z mieszkaniami większymi. Najtańsze M3 w gorszej lokalizacji i do generalnego remontu wystawiane są za 250-260 tys. zł (od 5,5 do 6,5 tys. zł/mkw.). Najdroższe wykończone i w pełni wyposażone mieszkania dwupokojowe wystawiane są za 350-450 tys. zł (8-9 tys. zł/mkw.). W porównaniu do stycznia zniknęły okazje w cenie 205-230 tys. zł.

Z kolej najtańsze używane M4 wystawiane są za 270-330 tys. zł. W tym segmencie cena 1 mkw. wynosi 5,5-5,8 tys. zł. Tu także zniknęły okazje za 5 tys. zł/mkw., które widoczne były na początku roku. Oczywiście, tak jak w przypadku M2 i M3 trzeba się tu liczyć z generalnym remontem, a jego koszty w Łodzi szacowane są obecnie na blisko 2-3 tys. zł/mkw.

Wyremontowane mieszkania trzypokojowe wystawiane są nawet powyżej 600 tys. zł (8-10 tys. zł/mkw.). Przeciętna cena używanego M4 jest jednak znacznie niższa i wynosi 400-410 tys. zł. W tym segmencie sytuacja nie zmieniła się od miesięcy.
Tu trzeba zaznaczyć, że są to wszystko ceny ofertowe, a ceny transakcyjne są średnio o 2-5 proc. niższe.

W przeciwieństwie do mieszkań z rynku wtórnego lokale nowe systematycznie drożeją, co spowodowane jest ograniczaniem inwestycji przez deweloperów, drożejącymi kosztami pracy i materiałów. Portal rynekpierwotny.pl podaje, że średnia cena 1 mkw. w nowym mieszkaniu w Łodzi wynosi obecnie 9,8 tys. zł. A to oznacza, że mieszkania takie w ciągu ostatniego półrocza zdrożały średnio o 5,4 proc., a w porównaniu do połowy roku 2022 - o ponad 10 proc.

To jednak ceny średnie. Wśród ofert łódzkich deweloperów można znaleźć lokale w przedziale 6,4-7,6 tys. zł/mkw. Tu jednak trzeba zauważyć, że faktyczny koszt takiego mieszkania jest dużo większy, bo trzeba je wykończyć i wyposażyć.

Popyt na mieszkania skutecznie ostudziły wysokie stopy procentowe, co przekłada się na niską zdolność kredytową. W ostatnim raporcie sieci agentów kredytowych Credipass, czytamy, że w I kwartale 2023 r. zdolność kredytowa rodziny „2+2” wynosiła 314 tys. zł, pary w nieformalnym związku - 445 tys. zł, a singla - 294 tys. zł. Wyliczenia te zostały poczynione przy założeniu, że dochody rodziny i pary wynoszą 8 tys. zł netto, a singla - 5 tys. zł netto.

Przy niższych dochodach zdolność kredytowa gwałtownie maleje, dlatego wiele osób czeka na program „Bezpieczny kredyt 2 procent”. Chociaż dostępność takiego kredytu będzie ograniczona tylko do:

• osób samotnych lub rodzin (nie wezmą go wspólnie pary w związkach nieformalnych),
• osób poniżej 45 lat i
• nieposiadających mieszkania,

pośrednicy spodziewają się, że w dłuższej perspektywie program wpłynie na ceny mieszkań. Tak twierdzi aż 68 proc. ankietowanych pośredników sieci agencji Metrohouse, tylko 15 proc. jest przeciwnego zdania.

- Poprzedni rok był bardzo ciężki. W lutym 2023 r. nastąpiło ożywienie i więcej mieszkań zmienia właściciela. Przewiduję, że w 2024 r. nastąpi wzrost cen. Wiele osób wiąże duże nadzieje z rządowym programem „kredyt 2 proc.”. Liczę, że to rozrusza rynek - mówi Izabela Darnikowska z łódzkiego biura Apartiz.

Ile trzeba zapłacić za wynajem mieszkania w Łodzi?