Nasza Loteria SR - pasek na kartach artykułów

Najemca unika płacenia czynszu – wypowiedzenie umowy, odsetki oraz eksmisja nieuczciwego lokatora. Co może zrobić właściciel nieruchomości?

Bartłomiej Ciepielewski
Bartłomiej Ciepielewski
Podczas sporządzania umowy najmu nalezy sprawdzić czy wszystkie zapisy są poprawne i zawierają informacje o czasie trwania najmu i warunkach wypowiedzenia.
Podczas sporządzania umowy najmu nalezy sprawdzić czy wszystkie zapisy są poprawne i zawierają informacje o czasie trwania najmu i warunkach wypowiedzenia. qimono / PixaBay
Wynajem mieszkania to prosty sposób na generowanie przychodów z nieruchomości, jednak wiążący się z pewnym ryzykiem. Właściciele mieszkań często muszą mierzyć się z brakiem poszanowania cudzej własności, a także niepłaceniem czynszu. Wraz z rosnącą inflacją i szybującymi cenami najmu problem ten może narastać. Jak poradzić sobie z nieuczciwymi lokatorami?

Spis treści

Wynajem mieszkania – umowa to podstawa

Przed wynajęciem mieszkania, konieczne jest poświęcenie czasu na wszystkie kwestie związane z formalnościami. Umowę najmu można co prawda zawrzeć w dowolnej postaci, jednak to ta spisana na papierze w jasny sposób określa prawa i obowiązki najemcy i wynajmującego.

Podczas sporządzania dokumentu należy zwrócić uwagę czy wszystkie zapisy są poprawne, a umowa zawiera wymagane punkty określające czas trwania najmu, a także warunki wypowiedzenia. Powinniśmy też dodać protokół zdawczo-odbiorcy, dzięki któremu można będzie ocenić czy stan mieszkania nie pogorszył się w trakcie wynajmu.

Co zrobić, gdy najemca nie chce płacić?

W Polsce, mimo sporządzenia szczegółowej umowy najmu, istnieją przepisy, które są nadrzędne, a zalicza się do nich ustawa o ochronie praw lokatorów. Niestety, dokument ten chroni głównie najemcę, natomiast zawarte tam zapisy często nie są korzystne dla właściciela nieruchomości.

Spośród wszystkich badanych większość (60 proc.) uważa, że praca w trybie zdalnym lub hybrydowym ułatwia kobietom pracę, m.in. ze względu na możliwość łączenia jej z opieką nad dzieckiem, jednak wśród ankietowanych z tej grupy, które prowadzą firmę, tego zdania była jedynie co druga badana. Blisko co piąta respondentka (18,8 proc.) uważa inaczej i deklaruje, że praca zdalna ma negatywny wpływ na pracę kobiet.

Teraz będą dodatkowe urlopy choć nie dla wszystkich. Takich ...

Zgodnie z wyżej wymienioną ustawą, wynajmujący ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu, ale tylko w kilku sytuacjach. Aplikant radcowski Weronika Barbara Bartkowiak z Kancelarii Prawnej ANSWER w rozmowie ze Strefą Biznesu podkreśla, że przesłankami do takie działania są m.in. „używanie lokalu niezgodnie z przeznaczeniem, doprowadzenie do szkód w przedmiocie najmu bądź czynienie uciążliwym korzystanie z lokali sąsiadujących, konieczność przeprowadzenia remontu lub rozbiórki budynku, wynajmowanie bądź podnajmowanie lokalu bez zgody wynajmującego czy też – co stanowi większość przypadków – zaleganie przez najemcę z zapłatą czynszu bądź opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności”.

Najemca może również żądać odsetek za zwlekanie z zapłatą czynszu. Jeśli zapisy umowy nie stanowią inaczej, to za najem należy płacić do 10. dnia miesiąca, w przypadku, gdy umowa została zawarta na czas określony powyżej miesiąca lub nieokreślony. Zwykle właściciele nieruchomości nie naliczają odsetek za kilkudniowe opóźnienia, ale w przypadku kilkutygodniowych zaległości można skorzystać z tej opcji.

Jeśli zadłużenie nie przekracza 20 tys. zł, sprawę można będzie rozstrzygnąć poprzez wymiar sprawiedliwości w postępowaniu uproszczonym (opłata sądowa wynosi wtedy 300 zł). Po zignorowaniu decyzji sądu możliwe będzie dokonanie egzekucji, czyli zajęcia wynagrodzenia/renty/emerytury najemcy lub zastaw rzeczy ruchomych najemcy. Prawo zastawu obejmuje rzeczy, które zostały wniesione do mieszkania i należą do najemcy lub osób mieszkających razem z nim.

Eksmisja najemcy – jak to zrobić?

W niektórych sytuacjach wymienione wyższej środki mogą okazać się nieskuteczne. Co więcej, bywa, że nieuczciwy lokator zmienia nawet zamki w drzwiach, by uniknąć wizyt właściciela. Należy pamiętać, że wynajmujący nie ma prawa siłą wkroczyć do mieszkania, by ponownie wymienić zamki. Za naruszenie miru domowego grozi bowiem surowa kara.

– Nawet skuteczne rozwiązanie umowy najmu może nie doprowadzić do automatycznego odzyskania kontroli nad lokalem. Właściciel nie może samodzielnie „wyprosić” lokatora – może spotkać się z konsekwencjami prawnokarnymi za naruszanie miru domowego. Jeżeli lokator nie chce się wyprowadzić, wynajmujący powinien złożyć pozew do sądu o nakazanie opróżnienia lokalu, a następnie skierować sprawę do komornika – informuje Weronika Barbara Bartkowiak.

– Nawet jednak dokonując tych wszystkich czynności, możliwości działania mogą być ograniczone. Ustawa o lokatorach przewiduje m.in. okres ochronny (od listopada do marca), w którym nie można dokonywać eksmisji lokatorów. Ponadto, jeśli najemcy przysługuje lokal socjalny z uwagi na sytuację majątkową, nie może zostać on eksmitowany do momentu przyznania przez gminę lokalu zastępczego – dodaje.

Jak podkreśla nasza rozmówczyni, po wydaniu lokalu najemcy, właściciel ma bardzo ograniczone możliwości dysponowania mieszkaniem. Wszelkie kontrole lokalu mogą być przeprowadzane jedynie za zgodą lokatora oraz w jego obecności.

– W momencie wydania lokalu najemcy do używania, wynajmujący ma bardzo ograniczone możliwości dysponowania mieszkaniem. Najemca może nawet wymienić zamki w drzwiach – pod warunkiem przywrócenia poprzednich zamków z chwilą wyprowadzki. Wynajmujący nie może wchodzić do lokalu bez zgody najemcy, a wszelkie kontrole muszą odbywać się za zgodą lokatora i w jego obecności. Wyjątkiem jest wystąpienie w lokalu awarii wywołującej bądź mogącej wywołać szkodę, jednak nawet w takiej sytuacji wynajmujący może wejść do pomieszczeń tylko w asyście policji bądź straży gminnej (miejskiej), sporządzając jednocześnie protokół – przekazała Weronika Barbara Bartkowiak z kancelarii ANSWER.

Powyższe informacje wskazują, że sytuacja wynajmującego w trakcie sporu z najemcą jest wyjątkowo trudna. Dochodzenie swoich praw jest natomiast procesem długotrwałym, a czasami nieskutecznym. Można się przed tym częściowo zabezpieczyć, decydując się na umowę najmu okazjonalnego.

– Aby uchronić się przed taką długotrwałą procedurą, rozwiązaniem jest zawarcie z przyszłym najemcą umowy najmu okazjonalnego. Załącznikiem do takiej umowy jest oświadczenie najemcy złożone przed notariuszem, w którym zobowiązuje się on do dobrowolnego opuszczenia lokalu w określonych przypadkach, a także oświadczenie o posiadaniu innego lokalu możliwego do zamieszkania lub zgody na zamieszkanie w innym lokalu po wyprowadzce. Chroni to po pierwsze przed koniecznością przeprowadzenia procesu sądowego (sąd jedynie nadaje klauzulę wykonalności na akt notarialny), a po drugie przed oczekiwaniem nieuczciwego najemcy na przyznanie mu lokalu socjalnego po eksmisji – zaznacza nasza rozmówczyni.

Przed dodatkowymi kłopotami ochroni nas też odpowiednia weryfikacja osoby, która chce wynająć od nas mieszkanie. Jeśli przyszły najemca unika odpowiedzi na pytania o dochody czy pracę lub wysłane przez niego sygnały wywołują niepokój, warto rozejrzeć się za inną osobą.

emisja bez ograniczeń wiekowych
Wideo

Jak działają oszuści - fałszywe SMS "od najbliższych"

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Polecane oferty

Materiały promocyjne partnera

Materiał oryginalny: Najemca unika płacenia czynszu – wypowiedzenie umowy, odsetki oraz eksmisja nieuczciwego lokatora. Co może zrobić właściciel nieruchomości? - Strefa Biznesu

Wróć na expressilustrowany.pl Express Ilustrowany