Młodzi Polacy decydują się na najem nieruchomości. 7. część cyklu „Jak u siebie – wszystko o najmie instytucjonalnym”

Przez ostatnie trzydzieści lat posiadanie mieszkania było osiągalnym symbolem finansowej wolności i stabilności, a także dowodem na wejście w dorosłość. Paradoksalnie to skojarzenie było silne nawet w sytuacji, kiedy ceną za własne M było uzależnienie się od kredytu, a oczekiwana stabilność była odroczona do czasu jego spłaty.

Jednak dziś młodzi ludzie wchodzący w dorosłość mierzą się z innymi problemami, niż ich poprzednicy ze starszych pokoleń. Rosnące ceny mieszkań, wypychanie na umowy cywilno-prawne i brak stabilności zatrudnienia sprawiają, że mieszkanie na kredyt przestaje być domyślną opcją mieszkaniową. Kursy walutowe mogą skokowo rosnąć, sytuacja geopolityczna jest niepewna, a kariera korporacyjna nie jest już gwarantem finansowego bezpieczeństwa. Dodatkowo w dużych miastach rozpada się co drugie małżeństwo, więc wspólne branie kredytu staje się dodatkowym ciężarem.

To wszystko sprawia, że wizja zaciągania długoletnich zobowiązań kredytowych, aby na starość mieć mieszkanie na wynajem, przestaje być oczywistym wyborem, zwłaszcza dla młodszego pokolenia. Zaczynamy sobie zadawać pytanie, czy jedynie własnościowe mieszkanie oznacza bezpieczne mieszkanie. Przebijają się też wątpliwości, czy tak podstawowe dobro, jak bezpieczny dach nad głową, musi zależeć od własnej zaradności, czy może mieszkanie podobnie jak edukacja czy opieka zdrowotna – powinno być traktowane jako usługa publiczna. W obliczu rosnących cen nieruchomości ta ostatnia kwestia zapewne będzie coraz częściej podnoszona w debacie politycznej, ale już dzisiaj możemy stwierdzić, że najem może być bezpieczny i stabilny na tyle, by stać się standardowym sposobem zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Trzeba tu wspomnieć o często pomijanej kwestii: większa różnorodność na rynku mieszkaniowym byłaby powrotem do korzeni. Powiązanie stabilności mieszkaniowej i własności wydaje się być wpisane w polski genotyp, jednak w rzeczywistości dopiero po 1989 roku zapadła decyzja o prywatyzacji sektora mieszkaniowego. Od tego czasu widzimy w posiadaniu mieszkania jedyną drogę do bezpieczeństwa i stabilności – jednak wcześniej, także przed wojną, nasza struktura mieszkaniowa działała inaczej.
W krótkim horyzoncie czasowym można powiedzieć, że Polki i Polacy zyskali, a przynajmniej część klasy średniej. Na fali wyprzedaży publicznych zasobów po 1989 roku w prywatne ręce trafiły mieszkania zakładowe i komunalne wykupywane za ułamkową wartość. Jednak każde kolejne pokolenie przybywające do dużych miast miało coraz trudniej. Mieszkania były znacznie droższe, lecz wciąż w zasięgu finansowym większości Polek i Polaków, również przez działające na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat programach dopłat do kredytów.

Jednocześnie konsekwentnie wyprzedawano mieszkania komunalne, uszczuplając tym samym potencjał tworzenia publicznego budownictwa na wynajem w atrakcyjnych centralnych lokalizacjach. Dodatkowo w Warszawie fala reprywatyzacji i eksmisje lokatorów i lokatorek z mieszkań komunalnych podważyły stabilność umów pomiędzy wynajmującym i najemcą – nawet te najbardziej stabilne, których stroną był samorząd, okazały się być za słabe wobec fali zwrotów.

Uwłaszczenie mieszkaniowe rekomendował Bank Światowy – prawo do mieszkania miało stabilizować świeżą demokrację wedle zasady, że kto ma własność, ten ma więcej do stracenia, jeśli zechce podważyć zasady nowego systemu. Polska poszła, jak kraje anglosaskie, w stronę prywatyzacji mieszkalnictwa, a nie śladem kontynentalnej Europy, której rządy traktowały ten sektor jako strategiczny element swoich polityk społecznych i rozwojowych.

Czy to znaczy, że budowa stabilnego rynku najmu nie ma sensu? Wręcz przeciwnie – teraz bardziej niż wcześniej potrzebujemy mieszkań gwarantujących bezpieczny i długotrwały najem, w tym mieszkań dostępnych cenowo. Ludzie są zainteresowani stabilnym najmem i potrzebują alternatywy do własności na kredyt. A państwa takie jak Austria i Szwajcaria dają przykład, że najem może być rozwiązaniem pierwszego wyboru – najmuje tam ponad połowa społeczeństwa.

Od kilku lat obserwujemy w Polsce powrót do polityki mieszkaniowej zarówno na poziomie centralnym, jak i samorządowym. Ten wciąż niewielki zasób mieszkań nie jest w stanie zaspokoić potrzeb wszystkich potrzebujących. Na lokale w TBS-ach i SIM-ach – samorządowych mieszkaniach na wynajem skierowanych do klasy średniej – jest znacznie więcej chętnych niż dostępnych nieruchomości. Podobnie z mieszkaniami komunalnymi, skierowanymi do osób o niższych dochodach. Dlatego tak ważne jest, aby programy wspierające dostępne budownictwo na wynajem postawić jako priorytet rządowej polityki mieszkaniowej i przeznaczać na nie odpowiednio wysokie środki publiczne, np. w formie dotacji bezzwrotnych i niskooprocentowanych kredytów.

Jednocześnie rozwija się rynek najmu komercyjnego – zarówno jeśli chodzi o mieszkania kupowane przez indywidualne osoby, jak i tzw. najem instytucjonalny, oferowany przez duże, profesjonalne podmioty. Jest i będzie to przez kolejne lata bardzo ważny sektor rynku mieszkaniowego, który przy odpowiednim zaangażowaniu ze strony państwa, może być uzupełnieniem publicznych programów mieszkaniowych. Chodzi tutaj zarówno o dopłaty do czynszów dla wybranych grup społecznych (np. młodych ludzi lub rodzin z dziećmi), jak i stabilną relację pomiędzy właścicielami mieszkań a wynajmującymi, dobrą dla obu stron.

Na polskim rynku mieszkaniowym mierzymy się ze strukturalną nierównowagą popytu nad podażą, która powoduje gwałtowny wzrost cen mieszkań. Podobnie, jak stało się to w wielu krajach rozwiniętych, taka sytuacja może w dłuższej perspektywie pozbawić wielu ludzi możliwości zakupu mieszkania. Szczególnie wrażliwą grupą są ludzie młodzi, rozpoczynający zawodowe, samodzielne życie. To właśnie z myślą o nich i kolejnych pokoleniach należy dążyć do stworzenia zrównoważonego rynku mieszkaniowego, na którym podaż nowych mieszkań na sprzedaż kształtowana jest w oparciu o realne zdolności kredytowe potencjalnych nabywców. Jednocześnie należy systematycznie wzbogacać ofertę najmu dla osób, które nie chcą, bądź nie mogą wziąć kredytu. Aby to osiągnąć, niezbędna jest dalsza profesjonalizacja i standaryzacja rynku najmu. Najnowszy raport PFR Nieruchomości i Polityki Insight: „Dekada polskiego rynku najmu” pokazuje, że już dzisiaj dla wielu Polek i Polaków najem instytucjonalny jest świadomym wyborem – jeśli nie docelowego miejsca zamieszkania, to co najmniej na kilka lat. O PRS należy zatem myśleć jak o usłudze, stale zwiększając ofertę mieszkań komfortowych i funkcjonalnych.