Co czeka rynek nieruchomości w Polsce? "Kupujący i sprzedający mieszkania oddalają się od siebie"

Maciej Badowski
Maciej Badowski
Od stycznia do końca sierpnia 2022 roku oddano do użytkowania więcej mieszkań niż przed rokiem.
Od stycznia do końca sierpnia 2022 roku oddano do użytkowania więcej mieszkań niż przed rokiem. Karolina Misztal/ Polska Press
Dobra koniunktura nie mogła trwać wiecznie. Rynek mieszkaniowy znajduje się w stanie pewnego rodzaju zawieszenia. Otoczenie sprawia, że swoje wątpliwości na temat zakupu i sprzedaży mieszkań mają obie strony rynku. – Kupujący patrzą na rosnące stopy procentowe, mając nadzieję na obniżki cen mieszkań, a sprzedający nie chcą pozbywać się nieruchomości, które są szczególnie docenianą przystanią w czasach galopującej inflacji i topniejącej siły nabywczej gotówki oraz boomu na rynku najmu – komentuje dla nas Bartosz Turek, HRE Investments. W efekcie kupujący i sprzedający oddalają się od siebie. Co czeka rynek nieruchomości w Polsce?

Spis treści

Od stycznia do końca sierpnia 2022 roku oddano do użytkowania więcej mieszkań niż przed rokiem. Jednak spadła liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym oraz liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto - poinformował GUS. - Według wstępnych danych od stycznia do sierpnia 2022 r. oddano do użytkowania 145,5 tys. mieszkań, tj. o 1,8 proc. więcej niż w tym samym okresie 2021 r. - podał Urząd.

Z kolei jak podało Biuro Informacji Kredytowej, w sierpniu 2022 r., w porównaniu do sierpnia 2021 r., odnotowano spadek zarówno liczby (-68,8 proc.), jak i wartości udzielonych kredytów mieszkaniowych (-69,3 proc.). Średnia wartość udzielonego kredytu mieszkaniowego wyniosła 327,47 tys. zł i była niższa w ujęciu rocznym o -1,6 proc.

Rynek mieszkaniowy w stanie zawieszenia

Zdaniem Bartosza Turka, analityka Hre Investments, rynek mieszkaniowy pozostaje wciąż w stanie „pewnego rodzaju zawieszenia”. - Otoczenie sprawia, że swoje wątpliwości na temat zakupu i sprzedaży mieszkań mają obie strony rynku. Kupujący patrzą na rosnące stopy procentowe, mając nadzieję na obniżki cen mieszkań, a sprzedający (zarówno indywidualni, jak i deweloperzy) nie chcą pozbywać się nieruchomości, które są szczególnie docenianą przystanią w czasach galopującej inflacji i topniejącej siły nabywczej gotówki oraz boomu na rynku najmu - komentuje dla nas ekspert. - Kupujący i sprzedający oddalają się od siebie - dodaje.

Jak wskazuje, transakcji zawieranych jest mniej i stan ten chwilę potrwa. Jednocześnie podkreśla, że nie jest to sytuacja niespotykana i jako przykład wskazuje rok 2020 i wybuch pandemii. - W tego typu nienormalnych czasach potrzeby kupujących zaczynają się akumulować - ci, którzy w standardowych warunkach kupowaliby dziś mieszkania, nie chcą lub nie mogą tego zrobić, a ich potrzeby mieszkaniowe pozostają niezaspokojone. W efekcie rośnie nam popyt potencjalny, który wcześniej czy później zacznie się realizować - tłumaczy.

Do tego dochodzi ograniczona oferta mieszkań na rynku wtórnym, które często „szkoda sprzedawać”, wiedząc, że np. otrzymana ze sprzedaży gotówka może tracić na wartości w wyniku inflacji. - Do tego dochodzi fakt, że wynajem mieszkań - po wzroście stawek czynszów o 20-30 proc. stał się w bieżącym roku zyskowniejszym niż dotychczas interesem - wyjaśnia i dodaje, że posiadacze złotowych kredytów mieszkaniowych mogą oddalić od siebie problemy ze spłatą rat dzięki Funduszowi Wsparcia Kredytobiorców czy wprowadzonych przez rząd darmowych wakacji kredytowych.

Deweloperzy czekają

Zdaniem Turka deweloperzy w większości także nie mają powodu, aby mieszkań pozbywać się w otoczeniu mniejszego popytu. - Ci, których na to stać, wycofują mieszkania ze sprzedaży lub chociaż oszczędnie zasilają ofertę swoich biur sprzedaży - przyznaje. Powód? Kosztem liczby zawieranych transakcji deweloperzy chcą zachować osiągane marże. Ponadto przy wysokich i szybko rosnących kosztach budowy sprzedaż mieszkań zbyt szybko, a tym bardziej z dyskontem, może okazać się finalnie deficytowa.

- A gdyby i tego było mało, to wcześniej czy później nierealizowany dziś popyt na mieszkania wróci na rynek, a wtedy warto mieć w ofercie mieszkania na sprzedaż - wyjaśnia i ponownie jako przykład wskazuje okres pandemii, kiedy to po chwilowym zatrzymaniu sprzedaży zaskoczyła deweloperów szybkim odbudowaniem popytu, co zderzyło się z przebraną ofertą w biurach sprzedaży.

- Bez wątpienia w najbliższym czasie lukę po klientach finansujących się kredytem zagospodarują, przynajmniej częściowo, klienci inwestujący w mieszkania, zarówno ci indywidualni, jak i instytucjonalni - to właśnie wysoka inflacja silnie stymuluje presję na zakupy wśród osób chcących uchronić kapitał przed jej destrukcyjnym działaniem - prognozuje Turek.

Co z cenami mieszkań? Kiedy nastąpi stabilizacja?

Ekspert przyznaje, że ograniczenie popytu na mieszkania ze strony kupujących posiłkujących się kredytem bez wątpienia wpływa na dynamikę zmian cen mieszkań. Jak podaje, jeszcze w II kwartale br. NBP szacował, że używane mieszkania w największych miastach drożały z 15-proc. roczną dynamiką. Ta dynamika powinna w najbliższych kwartałach wyhamowywać.

- W mojej ocenie w 2023 roku będziemy mieli pod względem cen do czynienia ze stabilizacją. Nie zaskoczą mnie w tym przypadku ani przeceny rzędu 5 proc., szczególnie w przypadku większych mieszkań, ani dalsze podwyżki rzędu 5 proc., szczególnie w przypadku mniejszych lokali - wylicza Turek.

Jego zdaniem przyszły rok powinien być tym, w którym stopniowo odbudowywać będzie się zdolność kredytowa Polaków - szczególnie jeśli zgodnie z zapowiedziami uda się utrzymać przyzwoitą sytuację na rynku pracy i wzrost wynagrodzeń. Do tego dochodzi nadzieja na kres podwyżek stóp procentowych, a których w 2023 roku możemy przejść w ich obniżki. - Te zmiany powinny pozytywnie wpływać na możliwości zaciągania kredytów mieszkaniowych. W efekcie osoby, które dziś nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania, odzyskają taką możliwość - prognozuje.

- Dobra koniunktura nie mogła trwać wiecznie. Pytanie, czy jej pogorszenie wskutek wzrostu oprocentowania kredytów, będzie skutkowało stabilizacją cen (ewentualnie ich niewielką korektą) czy wyraźnym spadkiem. Niektórzy analitycy już od dwóch lat wypatrują „pęknięcia bańki cenowej” - wyjaśnia nam Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl i dodaje, że bardziej prawdopodobny wydaje się pierwszy z tych scenariuszy. W jego ocenie ceny mieszkań doszły do granicy, która dla kupujących jest coraz trudniejsza do zaakceptowania. - Deweloperzy nauczyli się już tak dawkować podaż, żeby w razie kryzysu nie zostać z tysiącami pustostanów. Ponadto w takim przypadku raczej spowolnią tempo sprzedaży niż radykalnie obniżą ceny mieszkań, a w efekcie swoje marże - tłumaczy.

Jednocześnie przyznaje, że nie można wykluczyć, że w najbliższych miesiącach niektórzy deweloperzy zaczną dopasowywać swoją ofertę do możliwości finansowych nabywców, którzy mają zdolność kredytową, ale nie są w stanie zaoszczędzić na wymagany przez banki wkład. Obecnie mogą oni liczyć, że zagwarantuje im go państwo. - Za kredyt bez wkładu własnego można jednak kupić jedynie takie mieszkania, które spełniają kryterium ceny metra kwadratowego. Gdyby rządowy program zmotywował deweloperów do budowania takich mieszkań, a w efekcie wzrósłby ich udział w ofercie, średnia przestałaby rosnąć, a być może nawet nieco by spadła - prognozuje.

Takie „tanie mieszkania” byłyby dostępne na obrzeżach największych miast lub w okalających je miejscowościach. Ci, którzy nie chcą tracić czasu na dojazdy, skazani są jednak na najem.

Problemy z mieszkaniami pojawią się w 2024 roku?

Jednak ekspert przyznaje, że „kłopoty” mogą pojawić się rok później, w 2024 roku. Jak wyjaśnia, „jeśli wszystko pójdzie zgodnie z klarującymi się prognozami”, to będzie to już rok, w którym trwać będzie cykl obniżek stóp procentowych, inflacja wyraźnie spowolni, a gospodarka będzie przyzwoicie rosła. - Otoczenie po prostu sprzyjać będzie popytowi na mieszkania, a szczególnie zaspokajaniu popytu, który w latach 2022-23 natrafi na barierę w postaci trudniej dostępnego kredytu mieszkaniowego. Z drugiej jednak strony dopływ nowych mieszkań na rynek będzie wyraźnie ograniczony. Wszystko przez to, że dziś deweloperzy znacznie ograniczyli liczbę rozpoczynanych budów. Zgodnie z danymi GUS przez pierwszych 8 miesięcy br. deweloperzy zaczęli budowy o 27 proc. mniejszej liczby mieszkań niż rok wcześniej - podsumowuje.

Z kolei Wielgo przyznaje, że najgorszą rzeczą dla rynku nieruchomości byłaby sytuacja, w której wysokiej inflacji towarzyszyłaby stagnacja gospodarcza. - Konsekwencją stagflacji, byłby wzrost bezrobocia oraz fala upadłości firm i gospodarstw domowych. Okazji cenowych na rynku mieszkaniowym byłoby wówczas sporo, ale mogliby się z nich cieszyć na krótką metę wyłącznie ci, którzy mają gotówkę - przyznaje. - Na szczęście taki czarny scenariusz jest raczej mało prawdopodobny - dodaje.

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Nowe narządzie do walki z cyberprzestępczością od CERT Polska

Materiał oryginalny: Co czeka rynek nieruchomości w Polsce? "Kupujący i sprzedający mieszkania oddalają się od siebie" - Dziennik Bałtycki

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Wróć na expressilustrowany.pl Express Ilustrowany
Dodaj ogłoszenie