Ceny mieszkań w Łodzi stanęły. Jakie będą w 2023 roku? Zobaczcie prognozy rynku nieruchomości na najbliższe miesiące. Informacje 26.01.2023

Przeciętna kawalerka w bloku na rynku wtórnym kosztuje obecnie w Łodzi dokładnie tyle, ile latem 2022 roku, czyli około 235 tysięcy złotych, czyli po około 7,4 tysiąca złotych za metr kwadratowy.

Staniały mieszkania dwupokojowe, na które jest obecnie najmniejszy popyt. Za małe M3 właściciele oczekują teraz przeciętnie 297 tys. zł (ok. 7 tys. zł/mkw.). To o 4 proc. mniej niż w połowie minionego roku, wtedy takie M3 wystawiano za 335 tys. zł (ok. 7,3 tys. zł/mkw.).

Z kolej lokale 3-pokojowe staniały o symboliczne 1,5 proc. Za przeciętne używane M4 w łódzkim bloku właściciel oczekuje obecnie 407 tys. zł (6995 tys. zł/mkw.). Pół roku temu mieszkania te wystawiane były najczęściej w cenie ok. 7,1 tys. zł/mkw.

Powyższe ceny obliczyliśmy na podstawie ogłoszeń na portalu otodom.pl, z pominięciem skrajnie drogich i tanich ofert.

W przypadku kawalerek w Łodzi najtańsze oferty zaczynają się od ok. 185 tys. zł (od 5,5 tys. zł/mkw.). Takie okazje dotyczą jednak lokali do generalnego remontu.

Najdroższe kawalerki na rynku wtórnym wystawiane są powyżej 300 tys. zł. Tu cena 1 mkw. nierzadko przekracza 9 tys. zł. Trzeba zaznaczyć, że w tych ofertach standard wykończenia i wyposażenia mieszkania bywa bardzo wysoki.

Podobnie jest z mieszkaniami większymi. Najtańsze M3 w gorszej lokalizacji i do generalnego remontu wystawiane są za 205 - 230 tys. zł (od 5,5 tys. zł/mkw.). Najdroższe wykończone i wyposażone mieszkania dwupokojowe wystawiane są za 350 - 450 tys. zł (8 - 9 tys. zł/mkw.).

Z kolej najtańsze używane M4 wystawiane są za 270 - 300 tys. zł. W tym segmencie cena 1 mkw. jest bardzo atrakcyjna i kształtuje się w granicach 5 - 5,2 tys. zł. Oczywiście, tak jak w przypadku M2 i M3 trzeba się tu liczyć z generalnym remontem, a jego koszty w Łodzi szacowane są obecnie na blisko 2 tys. zł/mkw. i - jak oczekują analitycy - będą szybko rosły.

Wyremontowane mieszkania trzypokojowe wystawiane są teraz nawet powyżej 600 tys. zł (8 - 10 tys. zł/mkw.). Przeciętna cena używanego M4 jest jednak znacznie niższa i wynosi ok. 400 tys. zł.

Tu trzeba zaznaczyć, że to wszystko to ceny ofertowe, a ceny transakcyjne są średnio o 5 proc. niższe.

Na rynku pierwotnym przy malejącej ofercie deweloperów mieszkania w ciągu ostatniego półrocza zdrożały średnio o 4,5 proc. do 9,3 tys. zł/mkw.

Oprócz malejącej podaży wpływ na to mają drożejące materiały i wzrost kosztów pracy. Transakcji jest znacznie mniej niż rok temu. Większość z nich realizowana jest za gotówkę. Największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania najmniejsze i największe. Klienci poszukują kawalerek pod wynajem, a lokali największych dla siebie.

Większość agentów biur nieruchomości spodziewa się, że w tym roku ceny nie będą rosnąć, popyt będzie tworzony w większości przez klientów „gotówkowych” kupujących lokale pod wynajem.

Jednocześnie analitycy rynku nieruchomości spodziewają się znacznego ożywienia w 2024 r. zastrzegając, że znaków zapytania i zmiennych wpływających na ceny mieszkań jest bardzo wiele.

Jeżeli inflacja spadnie, jak prognozuje NBP, i poprawi się dostępność kredytów, znów rozpoczną się zakupy, a w 2024 r. proces ten nastąpi ze zdwojoną siłą, tym bardziej że będziemy mieć do czynienia ze znaczną obniżką produkcji realizowanej przez deweloperów - prognozuje Alina Zybała-Melosik z biura Metrohouse.

W połowie 2022 r. w Łodzi średnia cena metra kwadratowego w mieszkaniu od dewelopera wynosiła 8,7 tys. zł, w III kwartale 2022 r. wzrosła do 9,1 tys. zł. Obecnie - jak podaje portal rynek.pierwotny.pl - średnia cena 1 mkw. nowego mieszkania wynosi 9,3 tys. zł.

Można jednak znaleźć znacznie tańsze oferty. Jeden z deweloperów proponuje np. 2-pokojowy lokal o powierzchni 42 mkw. w cenie od 290 300 zł.

Co nas czeka w tym roku? W ocenie większości specjalistów i pośredników nieruchomości, panująca od kilku miesięcy stagnacja na rynku utrzyma się w całym 2023 r. Później ceny lokali prawdopodobnie znów zaczną rosnąć. Dużo będzie tu jednak zależało od sytuacji gospodarczej, inflacji i stóp procentowych.

51 proc. ankietowanych (grudzień 2022 r.) agentów największej ogólnopolskiej sieci biur nieruchomości Metrohouse spodziewa się, że ceny mieszkań z drugiej ręki będą spadać, tylko 11 proc. wierzy we wzrosty.

Nieco inaczej oceniana jest przyszłość rynku pierwotnego. 55 proc. ankietowanych twierdzi, że ceny mieszkań z rynku deweloperskiego utrzymają się na obecnym poziomie. Spadki prognozuje 33 proc. ankietowanych. Zaledwie 12 proc. agentów wierzy w kolejne wzrosty.

To zupełnie inne prognozy niż te, z którymi mieliśmy do czynienia w identycznej ankiecie rok wcześniej. Wtedy we wzrosty cen na rynku pierwotnym wierzyło 53 proc. ankietowanych, a na rynku wtórnym odsetek ten wynosił 39 proc. - podkreśla Marcin Jańczuk z sieci Metrohouse. - Wojna, pandemia, wysoka inflacja, ograniczenia w dostępie do kredytów - te i inne czynniki wywróciły do góry nogami rynek nieruchomości. Mając tak wiele niewiadomych trudno jest prognozować, co wydarzy się w 2023 r.

Katarzyna Kuniewicz w grupy OLX spodziewa się, że relatywnie wysokie stopy będą nam towarzyszyły najwyżej do końca 2023 r.

Dlatego główną grupę nabywców będą w 2023 r. stanowili zamożni nabywcy, dysponujący wysokim wkładem własnym. Wiele wskazuje na to, że w 2023 r. młodej rodziny nie będzie stać na zaciągnięcie kredytu hipotecznego, dlatego ich potrzeba mieszkaniowa będzie musiała być zaspokajana na rynku najmu

- komentuje Katarzyna Kuniewicz.